Главная → На заметку → Квартиры на сутки как бизнес. Бизнес-план посуточной аренды квартир. Какие нужно платить налоги

Квартиры на сутки как бизнес. Бизнес-план посуточной аренды квартир. Какие нужно платить налоги

Собственники свободной недвижимости часто рассматривают бизнес по посуточной аренде квартир. В этой сфере важно не только найти уникальный способ привлечения клиентов, но и позаботиться о юридических особенностях, которые обеспечат законность деятельности и сохранят имущество.

Сдача квартиры на посуточную аренду – очень прибыльный бизнес. Здесь может быть два варианта реализации предложения:

Сдача полной площади квартиры;
Частичная аренда (например, в двухкомнатной квартире будет сдана только одна комната, а вторая заперта).

На практике существуют следующие виды предложений:

Непосредственно от собственника недвижимости (квартира принадлежит тому, кто ее реализует в бизнес);
Субаренда (лицо, предлагающее посуточную аренду само является ее арендатором и таким путем погашает арендные обязательства полностью или в части).

Важно учитывать тот факт, что при субаренде необходимо разрешение от собственника объекта, так как круг ответственных лиц увеличивается и, в случае возникновения спорной ситуации, становится сложнее найти виновного.

Размер дохода при посуточной аренде напрямую зависит от месторасположения недвижимости. Самыми выгодными вариантами являются:

Квартиры, расположенные вблизи курортных зон;
В районах с большим количеством студентов («студенческие городки», рядом с ВУЗами, колледжами);
Квартиры в больших городах (постоянный поток туристов и гостей города создает потребность в комфортабельном жилье, которое обеспечит домашний комфорт).

Плюсы и минусы сдачи квартиры посуточно

Плюсы посуточной сдачи жилья в аренду:

Получаемый доход выше чем при аренде на длительный срок;
Хороший спрос на предложение;
Не требуется наем персонала;
Бизнес может быть приостановлен в любой момент, по желанию собственника.

Минусы бизнеса посуточной аренды квартир:

Чтобы расходы по содержанию жилья окупались и оставалась чистая прибыль, квартира должна находиться в активной части города;
Более востребованы варианты с хорошим ремонтом и полным объемом необходимого инвентаря, мебели и прочего (для этого требуются значительные капиталовложения);
После каждого гостя необходимо проводить тщательную уборку;
Возможны затраты на рекламу, чтобы поддерживать поток клиентов;
Велика вероятность столкнуться с мошенниками или грабителями.

Пошаговая инструкция по сдаче жилья

Провести анализ похожих предложений на рынке (ознакомиться с информацией в интернете, печатных изданиях или обзвонить агентства недвижимости и узнать среднюю цену);
Определить оптимальную стоимость за сутки (она будет складываться исходя из общего состояния жилья и района, в котором оно расположено);
Подготовить квартиру для сдачи (по возможности провести ремонт, оборудовать техникой, кухонным инвентарем, текстилем);
Подать рекламное объявление или обратиться за помощью к риэлтору;
Подготовить договор аренды;

Доходы и расходы от бизнеса

Сдача квартиры в аренду посуточно приносит не только прибыль, которая образуется за счет получения арендных платежей, но и влечет некоторые издержки. К их числу относятся:

Легализация бизнеса и налогообложение

Любая деятельность, приносящая периодический доход должна быть зарегистрирована или отражена в декларации, для того, чтобы налогообложение государства формировалось правильно.

На законодательном уровне, применительно к посуточной аренде, существует несколько способов легального ведения бизнеса:

Регистрация в форме индивидуального предпринимателя;
Оформление патента;
Осуществление деятельности без проведения регистрации и сдача отчетности по НДФЛ.

При присвоении статуса индивидуального предпринимателя существует очевидное преимущество – упрощенная система налогообложения. Налоговым кодексом установлена ставка в 6% от суммы годового дохода, а также к уплате подлежит сумма страховых взносов.

Чтобы оформить ИП необходимо:

При выборе в пользу патента налогообложение осуществляется следующим образом:

Оплате подлежит стоимость патента (затраты на патент = потенциальная прибыль*0,6%);
Вносится сумма, равная 50% от страховых взносов.

Если вопрос о регистрации не стоит, то налог подлежит уплате как НДФЛ. В этом случае важно учесть следующие моменты:

К ежегодной оплате подлежит налог в размере 13% от общей суммы прибыли;
Отчетность сдается по форме 3 НДФЛ (до 30 апреля);
Вероятно повышение ставки по налогу к субъектам, чей доход превышает 30 тысяч рублей.

Ответственность за теневой бизнес

Большинство арендаторов предпочитают укрывать подобный бизнес от уплаты налогов. На сегодня представители налоговой службы организовали деятельность по выявлению таких арендаторов. Сведения могут поступить:

от недовольных соседей по лестничной площадке;
путем личных действий сотрудников налоговой (наем жилья под видом туриста или гостя города);
сообщение от других государственных органов и должностных лиц (по сообщению участкового, который прибыл в квартиру по факту нарушения арендаторами порядка тишины).

В случае выявления факта уклонения от налогового бремени на арендодателя будет возложена ответственность в виде штрафа и требования о проведении налоговой отчетности. При несоблюдении указанных санкций или периодическом нарушении правил, могут привлечь к уголовной ответственности.

В виде приложения к договору можно составить опись всего имущества, которое находится в квартире с указанием его стоимости. Перед тем, как арендатор начнет проживать в квартире, ему можно предоставить на подпись акт приема-передачи, подписав который он обозначит согласие на присутствие в квартире всего оговоренного имущества, согласие на его примерную стоимость и состояние.

Основы удачного арендного бизнеса

Рынок предложений по посуточной аренде жилья буквально переполнен, что может влиять на покупательский спрос. Чтобы быстро выйти на чистую прибыль и сформировать постоянную базу клиентов нужно проявить предпринимательскую жилку и активность, а также учесть некоторые советы:

Чем оборудовать помещение

Для комфортного проживания в квартире, в ней должна быть некоторая мебель и инвентарь. В их числе:

Холодильник или холодильная камера;

Стиральная машина;

Телевизор;

Электрический чайник;

Спальные места (кровать, диван, софа);

Электроплита;

Микроволновая печь;

Стол и стулья для приема пищи;

Гладильная доска;

Утюг;

Свободный доступ в интернет;

Набор столовых приборов и посуды;

Текстильные принадлежности (пастельное белье, полотенца, шторы и занавески, подушки, одеяла, пледы и прочее).

В некоторых случаях, арендодатели предусматривают в квартире даже наличие средств гигиены (одноразовые шампуни, мыло, зубные щетки, тапочки).

Поиск клиентов

Существует несколько способов по поиску потенциальных клиентов. Среди них:

Обращение за помощью к риэлтору;

Передача недвижимости в доверительное управление агентству недвижимости;

Самостоятельный поиск.

Услуги риэлтора или агентства недвижимости по доверительному управлению могут складываться как исходя из фиксированной ставки, так и в процентном соотношении. Оба варианта имеют значительные преимущества:

Арендодателю не нужно прикладывать каких-либо усилий;

Отношения с арендатором будут оформлены посредством договора;

Ответственность за благонадежность арендатора несут риэлтор и агентство недвижимости.

При самостоятельном поиске клиентов оставить объявление можно:

В периодических печатных изданиях;

В социальных сетях и на специализированных сайтах («Авито», «Суточно», «Юрента», «Домофонд», «Квартирка»).

Сдача квартиры посуточно, как бизнес – очень выгодна и достаточно проста в организации. Чтобы привлечь максимальную прибыль необходимо создать условия проживания в квартире комфортными и выгодными для клиента. Для постоянных посетителей часто используют систему скидок или гибкую оплату услуги.

При заселении каждого нового гостя следует соблюдать юридические формальности, связанные с оформлением отношений посредством договора. Помимо существенных условий, в соглашении стоит указать возможные издержки клиента за порчу имущества.

В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно — найти жилье, владельцы которого готовы предоставить его на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.

Подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. Но не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара — тройка квартир. Пусть и однокомнатных (самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет, придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную или почасовую аренду.

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими негативными вещами. И никакими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя фактически, такие квартиры в последующем ремонте нуждаются крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии, потому что у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартира тщательно убирается. Чего не скажешь про долгосрочную аренду: арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев за состоянием квартиры не следят. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру, приходится немного приврать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договоры с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но, когда видят, что с их квартирой все в порядке, успокаиваются. И мнение соседей и председателей ТСЖ им уже безразлично», — говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

Лучше всего искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. Если же одна квартира находится в 15 км от другой, то транспортные расходы будут гораздо больше.

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6, лучше зарегистрировать ИП или ООО. С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы. Все будет в рамках закона..

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Найм сотрудников

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться.

Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетных дел может быть с десяток — другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад и небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работой с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль работы персонала. Появится время и на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета он становится все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться совсем. Очень многие командировочные по приезде в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
Расклейка листовок в местах, популярных для туристов и приезжих. Это выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно — трафарет и баллончик с краской.
Можно договориться о сотрудничестве с местными таксистами, так как нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье.

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть, из 30 дней – 21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине не стоит открывать бизнес к летнему сезону. Некоторые опытные в этом бизнесе предприниматели в межсезонье отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

В то же время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и покупку квартир в кредит. На форумах можно прочитать идеи такого содержания: «можете купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Это лучше, чем платить арендодателю». Идея выглядит заманчиво, но не осуществима по ряду причин:

Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру, придется сильно понравиться банку. Он потребуют с вас справку о доходах, посмотрит кредитную историю, попросит найти поручителей и пр. Ваш официальный доход не достигает 30 – 50 тыс. р. в месяц и банк вам отказывает. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда зачем вам нужны ипотека и посуточная аренда.
С точки зрения инвестиций, такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать. Краткий бизнес-план

Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Сюда следует учитывать затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет около 120 000 р. в месяц.

Чтобы определить окупаемость вложений, следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до необходимого комфорта – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Поэтому шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

Посуточная сдача квартир в качестве бизнеса является хорошим дополнительным доходом, но при этом имеет свои подводные камни. Чтобы сберечь не только свои денежные средства, но и имущество, сдаваемое в аренду, необходимо четко представлять, с чего начинать бизнес, какие риски могут существовать, для какого контингента подойдут данные услуги.

С чего начать бизнес

Прежде чем начать строить бизнес на аренде квартир, необходимо выяснить следующие моменты:

Имеется ли в наличии жилая площадь, которую можно сдавать посуточно. Если квартира в собственности, то нужно быть готовыми к тому, что в ней будут проживать посторонние люди, которые могут нанести вред имуществу.
Можно снять квартиру и сдавать ее в аренду иным лицам. Такой бизнес будет считаться субарендой квартир. В этом варианте нет дополнительных рисков и затрат, на первых порах можно сразу выяснить, получится строить бизнес или нет.

Чтобы начать развивать бизнес на посуточной аренде квартир, следует составить примерный бизнес-план, который поможет выстроить четкое понятие, с чего начать. В этом документе определяются следующие моменты:

Выяснить, какая квартира будет сдаваться, – своя или взятая в аренду.
При необходимости провести косметический ремонт.
Обставить жилую площадь мебелью.
Запастись комплектами сменного постельного белья, полотенцами.
Определиться, какой категории граждан будет сдаваться помещение (например, только семейным парам или гражданам, находящимся в командировке).
Для подачи объявления о сдаче квартиры посуточно нужно сделать хорошие фотографии и составить описание жилой площади.
Готовое объявление следует подать в газеты, интернет, можно создать собственный сайт или страничку в соцсетях.

Особенности и возможные проблемы

Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.

На практике еще не было судебного рассмотрения дел, где в качестве ответчика привлекалось бы лицо, которое организовало бизнес по аренде квартир и не прошло регистрацию как ИП.

В чем плюсы оформления бизнеса через ИП:

В случае возникновения конфликтных ситуаций можно доказать, что все действия производились в законном порядке.
Регистрация в качестве ИП дисциплинирует ведение документальной отчетности, а, значит, все бумаги начиная от договоров и заканчивая чеками будут оформлены надлежащим образом.

Из этого следует, что любые претензии к постояльцам будут документально подтверждены. Это даст несомненный плюс в суде, если конфликт дойдет до судебного рассмотрения.

В чем состоит прибыль

Исходя из расходов, следует ориентироваться на примерную стоимость аренды. Необходимо учитывать, чтобы она должна перекрывать расходы и что-то оставлять организатору бизнеса на жизнь.

Средняя стоимость аренды составляет от 600 рублей за ночь до 1 500 рублей за сутки. Все зависит от того, в каком состоянии находится жилье и в каком районе расположено.

В связи с этим сразу стоит подсчитать, сколько человек за месяц должны снять квартиру, чтобы получился приличный доход. Хорошо, если квартира расположена в крупном городе, который пользуется спросом у командировочных, – тогда есть вероятность хорошо заработать. Больше прибыли принесет сдача в аренду жилых помещений нескольких квартир сразу. Тогда в месяц в среднем можно заработать от 50 до 70 тысяч рублей.

Не стоит забывать, что конкурентами в таком бизнесе выступают гостиницы и хостелы , предлагающие свои услуги по приемлемым ценам.

Посуточная сдача квартир в аренду: Видео

В последние 10-15 лет рынок краткосрочной аренды квартир набирает обороты. Это напрямую связано с тем, что повышается мобильность населения: туризм, командировки, деловые выезды, форумы, конференции, выставки.

Бизнес — квартиры посуточно, с чего начать

Нормальный бизнес начинается, когда в распоряжении предпринимателя не менее 5 квартир. При чем разного класса — эконом, бизнес и элитные квартиры. Чтобы по возможности не упускать ни одного клиента.

Заполучить во владение несколько квартир — не простая задача. Многие задаются вопросом, а почему бы не взять ипотеку под данное дело. Данная идея не совсем подходит с точки зрения бизнеса. Во-первых, взять ипотеку не так-то просто. Необходим первоначальный взнос и лицо, на которого будет оформляться ипотека. При этом, необходимо предоставить справку об официальных доходах — 2НДФЛ, которые должны быть значительно выше (50% и более), чем проценты по кредиту. Во-вторых, банку придется платить большой процент по ипотеке. С учетом налогов и прочих расходов доход от посуточной аренды получится совсем уж смешным. Ну и в-третьих, владельцем такой квартиры будет лицо, на которого оформляется кредит, и хорошо, если это будет близкий родственник. В противном случае, отношения с собственником жилья, в будущем, могут быть совершенно не предсказуемыми.

Поэтому оптимальный вариант при отсутствии собственности — субаренда жилья. Найти желающих заключить подобный договор очень не просто. Для не опытных — практически не решаемая задача. Важно заинтересовать владельца квартиры не только финансового. Первое что беспокоит хозяина — сохранность его имущества, так как многие полагают, что посуточная аренда сильно вредит состоянию квартиры. И здесь важно убедить владельца в том, что в жилье будет сделан капитальный ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход и посетители будут только порядочные. Дополняя свой диалог тем, что долгосрочная аренда ни чем не лучше, так как постоянные жильцы тоже бывают разные — они то, как раз в меньшей степени следят за состоянием квартиры.

Серьезный бизнес, как правило, не обходится без государственной регистрации. Если с одной-двумя квартирами еще как-то удается работать «в черную», то с укрупнением бизнеса регистрация обязательна. Тем более, что юридический статус удобен и многим клиентам, осуществляющих оплату безналичным расчетом. Здесь подойдет регистрация как обычного индивидуального предпринимательства, так и регистрация ООО (юридического лица). Что лучше — читайте в статье: ИП или ООО .

Какую систему налогообложения выбрать

Теперь о налогах. С 2012 года предприниматель волен сам выбирать по какой системе ему работать: УСН, ЕНВД или купить патент. Самой оптимальной системой налогообложения «посуточного бизнеса» является патентная система. Это когда предприниматель осуществляет единовременную оплату налога (покупает патент) и работает спокойно 365 дней. Однако в каждом конкретном регионе могут быть свои расценки и условия. Можно рассмотреть вариант и с выбором упрощенной системы налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации. ЕНВД же, по словам предпринимателей, не совсем выгоден для бизнеса на посуточной аренде квартир.

Если предприниматель решил работать в «белую», то помимо основной системы налогообложения, необходимо платить и налог на прибыль владельца квартиры (НДФЛ) — 13% от дохода в месяц. Если, конечно, бизнесмен является субарендатором и это обговорено договором с владельцем. В противном случае, владелец сам должен платить данный налог.

Реклама — продвижение бизнеса

Преимущество квартир перед гостиницами для определенной категории клиентов — вполне обоснованно. Во-первых — это более низкая цена. Во-вторых — комфорт, так как многие квартиры оборудованы современной бытовой техникой. В-третьих — уют, квартиры в чем-то более близки людям, ведь они привыкли в них жить, чего не скажешь о гостиничных номерах.По мнению представителей бизнеса в данном деле важна реклама. От этого напрямую зависит клиентопоток. Сегодня популярна реклама в интернете — через личный сайт, Яндекс-Директ, реклама на досках объявлений и профильных ресурсах. Сейчас квартиру на сутки ищут в основном именно в интернете. Не плохо себя показывает и традиционная реклама в газетах. Раскручиваться нужно по максимуму, иначе квартиры будут простаивать, что не есть хорошо.

Рентабельность бизнеса сильно зависит от региона. В отдельных городах конкуренция в посуточной аренде очень высокая, крупные игроки могут иметь в управлении до 50 квартир и за счет рекламы вытесняют мелких предпринимателей.

Основные клиенты — командировочные и туристы. Они считаются и самыми «не проблемными». Другое дело — местные жители, молодежь и веселые компании, арендующие квартиру не для благих целей. Таких клиентов следует избегать, или в разы повышать оплату.

Основной сезон — весна и осень. Спад же наблюдается в летнее время. Это правило не распространяется, пожалуй, только на курортные города, где основной сезон в посуточной аренде — теплое время года.

Видео — разбор реального бизнеса на посуточной аренде квартир

Условия заселения квартир клиентами

Дабы избежать проблем и споров с клиентами по поводу времени заезда-выезда, устанавливаются так называемые гостиничные сутки. Это когда клиент заселяется после 13 часов дня, а выезжает до 12 часов следующего дня. За ранний заезд должна взиматься дополнительная плата и с учетом того, что квартира — свободна. Поздний выезд — максимум до 18 часов с оплатой с 12 часов дня. Далее, если клиент не выехал, оплата должна идти как за целые сутки. То есть, даже если клиент заехал в 22:00, то сутки ему засчитываются до 12 часов следующего дня. Другими способами порядок не навести.

Финансовый расчет

Приведем пример. Допустим, выручка от сдачи квартиры в месяц составила 30 тыс. рублей. Мы применяем УСН 6% от выручки, значит налог составит — 1800 рублей. За аренду квартиры владельцу мы платим 5 тыс. руб., отсюда НДФЛ (13%) составит — 650 рублей. Общий размер налогов составит: 1800+650 = 2450 рублей.

На этом расходы не заканчиваются. Есть еще и внебюджетные фонды — ПФР и ФСС, куда предприниматель за год уплачивает страховые — чуть более 17 тыс. рублей (2014 год), если его годовой доход не превышает 300 тыс. руб. Если же доход превышает 300 тыс. руб., то к 17 тыс. нужно прибавить 1% от дохода, превышающего 300 тыс. руб. Общая сумма страховых, при этом, не может превышать 129 916, 80 рублей в год.

По словам практиков, у данного бизнеса немало трудностей. При чем они начинаются с самого старта. Самая первая трудность — подбор квартир. Здесь начинающего бизнесмена ждет общение с непрофессиональными агентствами по недвижимости, с хозяевами квартир, которые боятся посуточной аренды, или повышающие стоимость аренды на 50-60%. И даже, если квартиру удается таки заполучить появляются другие проблемы, такие как недовольные соседи, неадекватные председатели ТСЖ, не желающие видеть «гостиницу» в своем доме и другие личности. Самая же большая головная боль — это клиент. Здесь вас ждут люди, торгующиеся из-за 100 рублей, не выполняющие условия проживания, бронирующие, а потом «кидающие» и т. д. Так что, при всей своей прибыльности, легким хлебом дело не назовешь. В прочем, везде нужен грамотный подход и желание трудится — и не так будет страшен черт, как его малюют.

Посуточная аренда квартир выгодна клиентам, которые ищут недорогое жилье на короткий срок, а также арендодателям, желающим заработать больше, чем при длительной аренде. Сдача жилья на сутки и более за год приносит доход, в 2 раза превышающий сумму, которую можно выручить за долгосрочную аренду квартиры.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Перед стартом выберите концепцию будущего бизнеса и решите, будете ли вы сдавать собственные квартиры или займётесь субарендой. Дальнейший алгоритм действий:

Проанализируйте рынок на предмет спроса на посуточную аренду. Выберите целевую аудиторию.

Зарегистрируйте компанию или ИП, чтобы заключать с арендаторами договоры и избегать рисков.

Подготовьте типовые бланки документов для работы. Предусмотрите условия оплаты, неустойки, залоги. Разработайте правила проживания для постояльцев.

Подберите и оборудуйте одну или несколько квартир: сделайте ремонт, купите постельное белье, подключите телевидение, телефон и интернет.

Сфотографируйте готовые помещения и напишите объявления об аренде.

Выберите рекламные каналы и опубликуйте объявления.

При необходимости наймите сотрудников: уборщиц, администратора.

Если показать квартиру лично не получается, вы можете снять видеообзор и отправить его потенциальным клиентам

Дождавшись первого звонка, вежливо, но твёрдо разъясните гостю условия проживания в квартире и озвучьте стоимость. Если он согласится на предложенные условия, оформите договор и возьмите предоплату с залогом. Проработав механизм аренды однажды, в дальнейшем вы сможете скорректировать своё поведение, пункты договора и последовательность сдачи жилья на короткий срок.

Бизнес-план фирмы по сдаче квартир

Задумывая собственное дело, вы можете просто снять квартиру на год и договориться с арендодателем о возможности субаренды. После чего, не вложив ни копейки, сдавать её на короткие сроки всем желающим, зарабатывая на разнице. Но для старта реального бизнеса задумайтесь о том, как оказать услугу качественно: квартиры, напоминающие гостиничные номера, как правило, арендуют быстрее, чем серые советские коммуналки с обшарпанной мебелью и подтекающими кранами.

Концепция бизнеса и анализ рынка

Существует три варианта организации посуточной аренды. Первый, оптимистичный - когда у вас в собственности 2–3 квартиры с хорошим ремонтом. В этом случае организовать бизнес можно с минимальным финансовым риском: достаточно корректно составить договор аренды и предусмотреть все нюансы.

Ещё два способа начать бизнес:

оформить квартиру в ипотеку, обустроить комнаты и сдавать по такой цене, чтобы полученная за месяц сумма превышала расходы;

снять 2–3 квартиры на срок от года до пяти лет и сдавать в субаренду.

Выбрав последний вариант организации дела, вам придётся сообщить собственникам помещений о том, как вы планируете использовать жилье . Иначе официально заключать договоры с арендаторами не получится, а это риск.

Проанализируйте спрос и конкуренцию на рынке посуточной аренды. Посетите популярные сайты:

avito.ru;

sutochno.ru;

booking.com;

airbnb.ru.

Просмотрите имеющиеся там объявления, оцените состояние и стоимость квартир, а также условия аренды. Возьмите на заметку понравившиеся идеи - их лучше выписать. Сравните предложения гостиниц и хостелов с квартирами - результаты анализа пригодятся при выявлении конкурентных преимуществ.

Спрос на посуточную аренду зависит от сезона - в летний период количество желающих снять жилье увеличивается, и арендаторы повышают цены

Выясните, кто в вашем городе интересуется посуточной арендой. Это могут быть:

семьи с детьми на отдыхе;

одинокие туристы;

командированные сотрудники;

романтические пары;

компании молодёжи.

Выберите сегмент, на который будете ориентироваться - не пытайтесь охватить сразу весь рынок. От того, на какую аудиторию вы нацелитесь, будет зависеть все - от оформления апартаментов до выбора рекламных каналов.

Регистрация фирмы

Зарегистрируйте компанию и не уклоняйтесь от уплаты налогов - бизнес в сфере посуточной аренды приносит достаточный доход, чтобы делиться с государством, а риски слишком высоки для нелегальной работы.

Сдавать квартиры вы можете в качестве индивидуального предпринимателя или от имени общества с ограниченной ответственностью. ИП отличается от ООО по следующим критериям:

стоимость регистрации - госпошлина всего 800 р., а для ООО - 4 тыс. р.

уставной капитал - для ИП отсутствует, а для ООО составляет 10 тыс. р.;

финансовая ответственность - ИП отвечает перед кредиторами всем имуществом в собственности;

вывод средств - предприниматель вправе распоряжаться выручкой на своё усмотрение, выводить деньги из оборота в любой момент;

отчётность - проще у ИП, можно обойтись без бухгалтера.

Несмотря на то, что финансовая ответственность выше у ИП, штрафы для ООО в 2–3 раза больше

Приняв решение о регистрации, выберите ОКВЭД - коды видов деятельности. Варианты, наиболее приближенные к сфере посуточной аренды:

55.20 - предоставление мест для краткосрочного проживания;

55.10 - деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Определите налоговый режим, который будете применять:

ОСНО - общий режим, наименее удобный для подсчёта и уплаты налогов;

УСН - упрощённая система, когда предприниматель перечисляет государству 6% с дохода или 15% с прибыли;

ПСН - работа по патенту, за который ИП платит фиксированную сумму; ООО работать по патенту не может.

От выбранного режима зависят сроки и объем уплачиваемых налогов, а также формы сдачи отчётности. Помимо налогов, будьте готовы уплачивать взносы в пенсионный и страховой фонды за себя и сотрудников.

Если вы не решаетесь регистрировать ИП или ООО, уплачивайте хотя бы налог на доходы физического лица - 13% от вырученной суммы. Для этого обратитесь в налоговую, узнайте, когда и какие декларации нужно сдавать, а также в какие сроки производить оплату.

За ведение нелегального бизнеса предусмотрены санкции:

штраф от налоговой в размере 10% от доходов, но не меньше 40 тыс. р.;

административный штраф - 500 – 2 тыс. р.;

уголовная ответственность - арест или обязательные работы.

Поиск и подготовка помещений

Ориентируясь на выбранную целевую аудиторию, начинайте поиск помещений. Подумайте, что важно приехавшему в командировку банкиру? Скорее всего, снять тихую однокомнатную квартирку поближе к месту стажировки или деловых переговоров. А молодой паре для романтического вечера? Уютная хорошо обставленная квартира в небольшом доме.

Найти помещения для долгосрочной аренды вы можете на сайтах объявлений, вроде Avito

Расположение объектов выбирайте так, чтобы оперативно добираться до каждого для заселения и выселения гостей. Если у вас нет автомобиля, снимите квартиры поближе к собственному жилью.

Спрос на посуточную аренду квартиры зависит от:

количества комнат;

качества ремонта;

наличия мебели и техники;

месторасположения объекта;

дополнительных услуг.

Арендаторы в 57% случаев предпочитают останавливаться в однокомнатных квартирах с хорошим ремонтом, новой мебелью и работающим интернетом. Крайне редко бронируют места в апартаментах, где более трёх комнат, а также в квартирах эконом-класса - 1% и 8 % соответственно.

Месторасположение квартиры влияет на стоимость аренды. Близость к центру до сих пор играет решающую роль в выборе жилья туристами, работниками компаний, студентами. Хороший доход можно получить с квартиры, расположенной неподалёку от крупного торгового или делового центра, вуза или вокзала.

Выбрав в качестве целевой аудитории командированных сотрудников, узнайте, какие отчётные документы могут им понадобиться, и будьте готовы предоставить договор, а также квитанцию или счёт на оплату аренды.

Счет на оплату аренды может включать дополнительные услуги, а также ранний и поздний заезд

Подобрав помещения, заключите договоры долгосрочной аренды с собственниками. Не скрывайте, что будете сдавать квартиры посуточно, а лучше предложите взаимовыгодное соглашение. Расскажите, что не просто снимаете квартиру, а берете её в управление и обязуетесь сделать косметический ремонт, установить технику, провести интернет и следить за порядком. Объясните, что вам важна деловая репутация, поэтому квартира будет поддерживаться в чистоте. Подкрепите сказанное пунктами договора долгосрочной аренды. Покажите собственнику и посуточный договор, чтобы он понимал серьёзность подхода к делу.

Арендовав объекты, приступайте к ремонту. Материалы и технику выбирайте в среднем ценовом сегменте, мебель тоже. Главное - чтобы она была новой и чистой. Минимальный набор оборудования для квартиры бизнес-класса:

холодильник;

электрочайник;

микроволновка;

стиральная машина;

утюг и гладильная доска;

плита или варочная панель;

телевизор;

wi-fi модуль;

посуда на 4 персоны;

Одноразовую косметику закажите оптом на несколько месяцев вперед - покупка большой партии обойдется дешевле

Уделите внимание деталям и обязательно купите для каждой квартиры:

3 комплекта дорогого постельного белья;

комплекты полотенец - по одному на каждого гостя: для рук, ног, лица и тела;

салфетки - обычные и влажные;

банные халаты;

одноразовые шапочки для душа;

одноразовые шампуни, зубные щётки и пасты;

вешалки для одежды;

комплекты для чистки обуви.

Освободите квартиру от личных вещей - собственных или постоянного владельца. В оформлении комнат придерживайтесь принципов минимализма. Организуйте генеральную уборку - помойте полы и окна, выстирайте шторы, покрывала и чехлы для мебели, проверьте работу сантехники. Вытрите пыль даже в труднодоступных местах.

Закажите профессиональную фотосессию помещения - интерьеры, снятые на камеру смартфона, скорее отталкивают, чем привлекают клиентов.

Оформление документов для работы

Сформируйте пакет внутренних документов, которые будут регламентировать вашу деятельность и условия проживания на объектах. Разработайте:

договор долгосрочной аренды с собственником помещения (если нужен);

договор посуточной аренды с арендатором;

правила проживания в квартире;

опись имущества для каждого объекта.

Если планируете нанимать сотрудников, составьте должностные инструкции. Можете ориентироваться на типовые примеры, но переработайте их для своей деятельности. Написание одной внятной инструкции может занять 2–3 дня.

В «посуточном» договоре пропишите:

данные арендуемого объекта - адрес, технические параметры;

срок сдачи квартиры и расчётный час;

условия проживания (можно оформить в виде приложения);

стоимость аренды за сутки и весь период;

сумму залога;

количество проживающих;

обязанности сторон и ответственность;

условия досрочного расторжения контракта;

штрафные санкции за нарушение условий договора.

Перед тем, как заключить с гостем договор аренды, разъясните ему все пункты по порядку

Типовой договор посуточной аренды - .

К договору приложите опись имущества и правила проживания в квартире. Правила должны предусматривать следующее:

запрет на курение в апартаментах;

порядок заселения и выезда;

наличие залога;

условия пользования бытовой техникой;

возможность/запрет передачи ключей третьим лицам;

санкции за порчу имущества и нарушение покоя соседей.

В каждой квартире разместите правила на видном месте, а рядом расположите листовку с паролем от Wi-fi, телефонами администраторов и экстренных служб.

Особо требовательным и подозрительным арендаторам будьте готовы предъявить комплект документов, подтверждающих ваше право на сдачу помещения в аренду, а именно: свидетельство о праве собственности либо договор аренды с собственником и его письменное согласие на субаренду, заверенное у нотариуса.

Где продвигать бизнес - выбор рекламных каналов

airbnb.ru;

avito.ru;

irr.ru;

booking.com;

в группах объявлений ВКонтакте и Facebook;

на городских интернет-порталах.

Позже вы оформите сайт-визитку с возможностью онлайн-бронирования, но на первых этапах можно обойтись без него. Если сайт всё-таки создан, настройте контекстную рекламу в Yandex и Google.

На некоторых сайтах, чтобы размещать объявления об аренде от имени юрлица, придется завести платный аккаунт

Поработайте над рекламой в офлайне. Распечатайте и расклейте листовки, разместите объявления в наиболее популярных газетах города, найдите друзей-таксистов и договоритесь с ними, чтобы предлагали ваши услуги пассажирам. Закажите рекламу на транспорте, выбрав маршруты, отправляющиеся с вокзала. Разработайте анкету клиента и включите в список вопрос о том, откуда он узнал о вас - это поможет отсеять неэффективные каналы продвижения.

Подбор персонала

В одиночку вы сможете справиться с 2–3 квартирами, при этом белье и полотенца придётся сдавать в прачечную, а уборку доверять клининговой компании либо проводить самостоятельно. Для расширения бизнеса понадобятся сотрудники:

администраторы, ответственные за встречу и выселение гостей;

уборщицы, занимающиеся стиркой, глажкой, мытьём квартиры;

менеджер на телефоне, распределяющий гостей по объектам.

Количество сотрудников зависит от числа квартир в управлении. Один администратор может одновременно обслуживать 3–6 квартир, уборщица - столько же. Менеджер справится с нагрузкой из 15–18 объектов.

Подсчёт расходов и планируемого дохода

Расчёт приведён для индивидуального предпринимателя на УСН, желающего сдавать в субаренду две квартиры в центре города - однокомнатную и двухкомнатную. Целевая аудитория - командированные сотрудники, платёжеспособные, предпочитающие жить в комфортных условиях, близких к гостиничным. Сотрудников нет, но планируется заключить договоры с клининговой компанией, прачечной и химчисткой.

Таблица: затраты на открытие предприятия

Таблица: ежемесячные расходы

Расчёт планируемого дохода и срока окупаемости

В цену на проживание должны входить: стоимость аренды, услуги прачечной и уборщицы, расходы на рекламу и приобретение расходных материалов.

Средняя цена за аренду однокомнатной квартиры - 2050 р./сут. Стоимость аренды двухкомнатного жилья - 2850 р./сут. Заполняемость в первый месяц - 60%, то есть, 18 дней в месяц, со второго месяца - 70%, то есть, 21 день.

Средний доход за первый месяц - 88200 р. Налоговые отчисления - 5292 р. Прибыль за первый месяц - 22093,5 р. Средний доход за второй и последующие месяцы - 102900 р. Налоговые отчисления - 6174 р. Прибыль в последующие месяцы - 36793,5 р.

Срок окупаемости бизнеса - 5–7 месяцев, при низкой заполняемости квартир - 1–1,5 года.

Подводные камни бизнеса сдачи квартир

Сдача квартир посуточно - рискованный бизнес. Начиная дело, вы рискуете со всех сторон:

собственник помещения может неожиданно расторгнуть договор аренды;

арендаторы могут устроить драку, разбить посуду, испортить мебель;

соседи могут пожаловаться на постоянное мелькание новых лиц в квартире, а особо бдительные - вызвать полицию.

Единственный способ минимизировать риски - оформить бизнес официально, проработать договоры с юристом и прописать в них все возможные обстоятельства, в том числе форс-мажорные.

При заселении обязательно просите у гостей паспорта и делайте копии, давайте на подпись опись имущества и правила проживания. Соседей предупредите заранее и предъявите разрешительные документы на посуточную сдачу квартиры от собственника. Не сдавайте помещения для проведения праздников, если не хотите, чтобы соседи жаловались на шум. Будьте готовы подстраивать рабочий график под время приезда и отъезда гостей - зачастую придётся вставать в пять утра и ложиться после часа ночи. Держите телефон при себе - при любой проблеме клиенты будут звонить вам, и вы обязаны отвечать.